こんにちは ミカエル２０００です
今回は 2018年より所有しております野立て低圧太陽光3基についてです
実際やってみての感想を書いていこうとおもいます。
実績詳細については過去のブログ記事にしてありますのでそちらまで・・・
実際が
①基目 1650万円投資して、年間平均194万円のキャッシュ
表面利回り11.7％となった
②基目 1600万円投資して、年間平均174万円のキャッシュ
表面利回り10.8％となった
③基目 1800万円投資して、年間平均206万円のキャッシュ
表面利回り11.4％となった
合計すると 194+174+206＝574万円（利益ではなく売上になります）
全額銀行借入 返済期間15年です （2018年からの平均値で出してます）（土地代含む）
全て21円案件 過積載です
実際はどうなの❓
実質利回り・・・つまり手残りいくらということ（ここでは、固定資産税+年間保険料+水道光熱費
+所得税などの税金+メンテナンス費用）を除く純利益とします
①基目 194万円から月々返済したら平均77万のキャッシュ
そこから年間費用を引くと平均45万円
②基目 174万円から月々返済したら平均71万円のキャッシュ
そこから費用を引くと
平均46万円
③基目 206万円から月々返済したら平均44万円のキャッシュ
そこから費用を引くと
平均44万円
3基合計で 45+46+44＝135万円の純利益となります
1基当たりで135/3＝45万円となります（税込みです・消費税還付なし）
ここまでが、実際の記録です
じゃあ、儲かるんじゃないの❓
と思われがちですが、少し違います
初年度は、上記の金額に「登記費用や手数料など」いろいろと掛かります（これはキャッシュ
でないといけないので）1基当たり/４０万～５０万円は必要になりますので、
1年目は、ほぼ手残りがない状態ですね。（私の場合ですが）
つまり、2年目から利益が出ると考えた方が特則かもしれませんね。
じゃあ何でやるの❓
決して、儲からないとは思いません（他の不動産投資よりも実質利回りは良いと思いますし）
他の皆さんがやっているのは、「リスク分散と利回り額アップ」
以前までは、「一括償却」など法人化していれば物凄いメリットがあったのですが・・・
まず、リスク分散
これは天災リスクと、日照量リスク
言うなれば、1基ダメでも他2基があるから大丈夫みたいな感じです
実際私もそうです。
1か所シュミレーション通りにいかなくても、他で相殺できるだろうとか思ってます。
続いて、利回り額アップ
これは、「たくさんレバレッジをかければその分、入ってくるお金は大きいよね」
私の例を挙げると、１基当たり４５万円ですので
45万円×15年＝675万円 その後返済が終わり5年間×164万円（年間１％発電量⤵考慮）
＝820万円 合計1495万円となりますが（その間にパワコン入替や、金利上昇リスクも）
ざっと言えば、20年間で1000万と考えるべきだと思います。
ただ、15年後なんかはまだ予測がつきませんよね。
つまり、1基当たり45万円とすると・・・
それが3基だと135万円
それが5基だと225万円
それが10基だと450万円となるわけです。（ここでアーリーリタイヤを考える人が多いのかも）
なるほど！
※これはあくまで実際例ですが、「借入状況や、日照条件や消費税還付、売電金額によって大きく
差が出ますので、目安」として考えなくてはいけませんよね。
まとめ
現時点では1基当たり40万円～50万円手残りがあります（事実）
これが18円案件ならば ざっと20万円～30万の計算になりました（予測）
これはなぜか・・・
表面利回りを合わす為です
表面利回りを10％～13％にするためには、売電金額が下がるほど
「パネルをたくさん載せて、より多く発電しないといけない」
つまり過積載率を上げることですね
例を挙げるとすると・・・
2000万円投資して購入電力料金が200万円 （表面利回り10％）
そこから返済額を引いて200万円-148万円＝52万円（15年1.5％とすると）
そこから諸費用を引いて52万円-25万円＝27万円純利益となる（ざっとですけど）
これから投資してみたいという方向けに書いてみました
あくまで個人の見解ですので、条件によって異なりますのであしからず
とにかく数字を自分で確認することが一番で、さらにそこに負荷をかけて
返済計画を含めて考えなくてはいけませんね（審査の基本ですが）
以上 長々とミカエル２０００でした
最後までお読みいただきありがとうございました🐸
コメント